임대차계약( 주택, 상가 )를 맺을 때 주의해야 할 사항에 대해 알아보자.

 

 

월세나 전세, 사글세 등 임대차계약( 주택, 상가 ) 을 맺을 때 주의해야 할 사항에 대해 알아보자.

 

 

 

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봄바람과 함께 하는 이사 시즌. 특히 가을 윤달이 있는 날에는 결혼을 앞당겨 치르는 예비 부부들이 많고 이로 인해 봄철 이사가

급증하였다고 한다. 월세와 전세, 사글세 세입자( 임차인 ) 이라면 이사 스트레스는 당연한 것.

최근에는 전세 품귀현상과 전세금 급등을 감당하지 못해 세입자들이 월세나 사글세로 전환하는 경우가 많아 지고 있으며 매매를 선택한

사람의 일부는 과도한 이자로 인해 생활고를 겪고 있다고 한다.

 

 

이 날 방송에서 한 세입자 가족들이 임대인( 집주인 = 건물주 ) 과 주택임대차계약을 맺고 거주하다가 계약 기간이 만료되어 1주일 간의

말미를 얻어 집을 구하러 다니는 사건이 나왔다. 그러던 어느 날 괜찮은 집이 나왔다는 연락에 외출을 한 2명의 세입자..

그 때 임대인이 방안을 잠시 살펴봐도 데냐며 연락을 했지만 세입자들은 외출 중이라 안 된다고 하였다. 여기서 중요한 것은 비록 임대차계약이

만료되었다 하더라도 세입자의 동의 없이 집에 들어가면 형법상 주거침입죄로 처벌될 수 있다. 설령 임대인( 집주인 = 건물주 ) 라 할지라도

임차인( 세입자 ) 의 동의 없이 방에 들어온 경우에는 형법상 주거 침입죄로 3년 이하의 징역이나 500만원 이하의 벌금형에 처해질 수

있다는 것을 임대인들은 명심하자.

 

 

며칠 후에 또 다른 사건이 발생했다. 세입자들은 미리 이삿짐을 싸기 시작했는데 이사할 때 훼손될 위험이 있다며 미리 중요한 것은

싸두고 사진도 찍어둔 한 세입자. 미리 도배를 해준다던 임대인( 집주인 = 건물주 ) 의 말만 믿고 도배가 끝났는지 집을 보러 갔지만 도배는

되어 있지 않은 상태였다. 벽지가 깨끗하다며 그냥 살라고 말을 한 임대인. 이에 화가 난 세입자는 계약을 파기하겠으니 계약금을 돌려달라고

주장을 했고 그 임대인은 세입자 당신이 변심을 했으니 계약금을 돌려줄 수 없다고 말을 했다.

여기서 약속을 어긴 임대인에게 계약 해지를 요구한 세입자( 임차인 ) 은 계약금을 돌려받을 수 있을까 ???

정답은 안타깝지만 계약금을 돌려받을 수 없다.

임대인과 임대차계약을 맺을 때 어떤 내용을 구두( 입 = 아가리 ) 로 한 약속한 경우에는 나중에 문제가 발생하더라도 입증하기 어렵기 때문에

권리보존을 받기가 상당히 어렵다고 한다. 그러므로 반드시 계약을 맺을 때 서면으로 계약을 하던지 아니면 녹음을 해서 확실한 물증을

남겨놓아야 나중에 문제가 발생했을 때 권리보존을 받을 수 있다고 한다.

 

 

그냥 참기로 하고 입주하기로 한 세입자 가족들..

6개월 후 시어머니가 세입자 가족들을 찾아와서 4층인데 501호로 되어있어 알쏭달쏭 했다고 말을 한다. 6개월이나 밀린 관리비 영수증들을

함께 들고 올라왔는데 세입자 가족 중 한 사람이 자신의 남편에게 관리비를 주었지만 남편이 내지 않았던 것.

어찌 되었든 시어머니를 대접할 해물탕을 시장에서 사가지고 와서 집으로 들어가던 부부는 빌라가 경매에 넘어 갔다는 청천벽력 같은 소식을

접하게 된다. 남편은 경매금 배당을 위해 임대차계약서를 찾아보지만 보이지 않는다. 다행히 복사를 해두었다는 마누라.

안심하고 기다리는데.. 남편이 나중에 자신의 마누라에게 배당금을 받지 못했다는 말을 하게 된다.

건물이 경매에 낙찰되었지만 배당금을 받지 못하게 된 이유는 임대차계약을 맺을 때 4층짜리 빌라에 현관문이 적힌 501호로 전입신고를 하였고

실제 등기부등본( 등기사항증명서 ) 에는 401호로 등록되었기 때문. 공동주택에 있어서 등기부등본 상에 나와있는 주소랑 주민등록 상 동,

호수가 다른 경우에는 그 주민등록은 공시방법으로 효력이 없다고 한다. 그래서 임대차계약을 맺을 때 등기부등본 상의 주소와 계약서 상 실제

동, 호수가 일치하는지 반드시 확인해야 한다.

 

 

 

 

 

 

■ 임대차계약( 상가, 주택 ) 을 맺을 때 주의해야 할 사항.

 

 

 

 

 

 

먼저 임대인과 임차인, 복덕방, 떳다방, 월세, 전세, 사글세, 복비에 대해 알아보자.

 

 

 

1> 임대인 : 임대차계약에 따라 돈을 받고 다른 사람( 임차인 ) 에게 물건을 빌려준 사람. 건물주, 집주인이라고도 부른다.

 

 

 

2> 임차인 : 임대차계약에 따라 임대인에게 돈을 주고 물건을 빌려 쓰는 사람으로 세입자라고도 부른다.

 

 

 

3> 복덕방 : 부동산 중개업소를 뜻하는 말이다. 가옥이나 토지 같은 부동산을 매매하는 일이나 임대차를 중개해 주는 곳을 말한다.

 

 

4> 임대료 : 남에게 물건이나 건물 따위를 빌려준 대가로 받는 돈으로 월세나 사글세, 전세 등이 있다.

임대인( 집주인 = 건물주 ) 이 임차인( 세입자 ) 에게 받는 돈을 말한다. 임차료와 구분 없이 사용하는 경우가 많다.

 

 

5> 차임 : 남의 물건을 빌려 쓰는 대신 그 물건의 주인에게 내는 돈을 뜻한다.

임대차계약( 주택, 상가 ) 에서는 월세나 전세, 사글세 등을 뜻한다. 토지의 경우에는 ‘ 지대 ‘ 라는 용어를 사용하고

가옥의 경우에는 ‘ 지료 ‘ 라는 용어를 사용하기도 한다.

 

 

 

6> 떳다방 : 한군데에 머무르지 않고 쉽게 이동한다는 뜻으로 ” 떳다 ” 와 ” 복덕방 ” 의 ” 방” 합성어다.

부동산 분양을 하는 곳에 일정한 기간만 머무르면서 일정기간에만 잠깐 영업을 하고 다음 분양장소로 이동을 하는 부동산 중개업자를

속되게 이르는 말.

 

 

 

7> 월세 : 임대차계약에서 보증금 얼마에 매월 얼마씩 내는 형태.

 

 

 

ex) 보증금 300만원에 월세 30만원 2년 계약이라고 하면 2년 동안 보증금 300만원을 집주인(임대인) 에게

맡기고 월세 30만원을 2년간 내는 형태.

월세가 2년 동안 단 한 번도 밀리지 않고 꾸준히 내면 보증금 200만원을 그대로 돌려받을 수 있으나

중간에 월세를 몇 번이라도 밀리면 보증금은 어느 정도 깎인 상태에서 돌려받게 된다.

 

 

 

 

8> 전세 : 임대차계약에서 임대인에게 목돈( 거금, 거액의 돈 ) 을 맡기고 해당 기간 동안 거주하는 일.

월세와는 달리 보증금은 필요없으며 나중에 임대차계약 기간이 만료되면 임대인에게 맡겼던 돈을 전부 돌려받는 형태.

 

ex) 오피스텔에서 거주를 할 것인데 전세가 1억 5000만원이라고 가정을 한다면 1억 5000만원을 임대인(집주인)

에게 맡기고 계약기간( 1년 혹은 2년 ) 동안 살다가 계약기간이 만료되면 1억 5000만원을 고스란히 돌려받고

세입자는 방을 비우게 된다.

 

 

9> 사글세 : 임대차계약에서 임차( 돈을 내고 남의 물건을 빌려 씀 ) 기간 동안의 차임( 남의 물건을 빌려 쓰는 대가로 지불하는 금액이나 물건 )

전부를 미리 지급한 금액을 말한다. 보통 몇 개월씩 목돈을 내고 매월 월세를 공제하는 방식이며 수입이 적은 사람이 사용하는 방식이다.

다시 말하면 임대차계약 기간에 해당하는 보증금과 월세액을 일시불( 한번에 내는 돈 )로 전부 미리 지불하는 방식이다.

그래서 사글세를 무보증 월세라고도 부른다. 비슷한 말로 깔세라고도 불린다. 일정 금액을 내고 장기투숙하는 여관 달방도 사글세의 일종이라고

볼 수 있다. 1998년에 표준어가 삭월세에서 사글세로 변경되었다.

사글세 역시 월세처럼 재계약이 가능하다. 경우에 따라서는 사글세에 보증금이 있는 경우도 있다.

 

ex) 월세가 20만원인데 1년을 산다고 가정을 하면 240만원이 된다.

그 240만원을 집주인에게 일시불로 지급하고 들어가서 살게 된다.

 

 

10> 복비 : 중개수수료 즉 개사 보수를 말한다. 임대차계약을 맺을 때 임차인( 세입자 = 매수인 ) 이 임대인( 집주인 = 건물주 = 매도인 ) 을

직접 만나서 방을 구하면 중개수수료가 발생하지 않는다. 만약에 공인중개사사무소를 통해서 임대차계약을 맺은 경우라면

공인중개사사무소에 지불할 수수료가 발생하게 된다. 이 돈이 바로 복비다.

이렇게 되면 임대인과 임차인 모두 공인중개사에게 중개수수료( 복비 ) 를 지불해야 하며 공인중개사의 고의나 과실 없이 본 계약이

무효, 취소 또는 해약되어도 중개수수료는 지급해야 한다. 임대차계약에서 묵시적갱신이 된 경우에는 복비는 임대인이 부담한다.

임대차계약이 만료되고 임차인이 방을 비우고 나갈 때 역시 복비는 임대인이 부담을 한다.

다만 임대차계약에서 임차인이 계약을 어겼다면 ( 다시 말해서 임대차 계약 기간이 끝나지 않은 상태 ) 복비는 임차인이 부담한다.

 

 

예를 한 번 들어보겠다.

 

甲(갑) : 월세 30만원, 보증금 600만원 으로 임대사업을 하는 임대인( 건물주 = 집주인 = 매도인 )

乙(을) : 대학생으로 임차인( 세입자 = 매수인 )

 

乙(을) 이라는 사람이 2016년 7월 1일에 임대인 甲(갑)과 함께 임대차 계약을 체결하였다.

이 과정에서 乙(을)은 甲(갑)에게 2년간 살겠다고 계약서에 작성했다. 그리고 세월이 흘렀다.

 

만약 乙(을)이 임대차계약에 명시된 대로 2년을 다 채우고 순순히 나갔다면 복비는 임대인 甲(갑)이 부담을 한다.

만약 乙(을) 이 임대차계약이 묵시적 갱신이 된 상태에서 방을 비운다면 그 때는 복비는 임대인 甲(갑)이 부담한다.

만약 乙(을) 이 임대차계약에 명시된 내용을 무시하고 ( 다시 말하자면 2년을 다 채워야 하는데 2년 다 못 채우고

중도에 나간 경우 ) 중도에 퇴사한다면 그 때는 복비는 임대인이 아니라 임차인 乙(을)이 부담을 해야 한다.

 

 

계약금에 대해 알아보자.

 

계약금 : 계약을 체결할 때 당사자의 일방이 상대방에 대하여 교부하는 금전, 기타의 유가물을 뜻한다.

여기서는 부동산 계약이 아닌 임대차계약에 대한 계약금에 대해 설명을 하겠다.

주택 월세 혹은 전세 임대차 계약을 맺을 때 보증금의 약 10 % 정도를 미리 지급하게 된다.

 

여기서 말하는 10%는 법으로 정해놓은 것이 아니라 통상적인 금액이며 더 높이거나 더 줄여도 상관없다. 이것이 바로 계약금이다.

계약금을 지불함으로써 성립이 되는 계약금 계약이며 계약이 해지될 경우에는 상대방이 누구냐에 따라서 계약금을 돌려받지 못하거나

아님 2배로 물어줘야 하는 상황이 올 수도 있다. 계약금의 종류에 대해 알아보면 다음과 같다.

 

 

1번. 증약금 : 계약 체결의 증거로서의 의미를 갖는 계약금이다. 계약증거금이라고도 한다.

다시 말해서 임대차계약을 맺었다고 확인사살하기 위해 건넨 돈이다 그 소리다. 계약당사자 사이에 계약금을 지불했다는 것은 계약체결의

증거가 될 수 있으므로 모든 계약금은 최소한 증약금의 성질을 갖는다.

 

2번. 위약금 : 일방적으로 계약이 해지되면 상대방에게 손해가 발생할 수 있는데 이처럼 계약위반의 경우를 대비하여 교부하는 계약금이다.

계약금을 위약금으로 하는 특약이 필요하다.

 

3번. 해약금 : 계약해지권을 유보시키는 계약금이다. ‘ 민법 ‘ 에서는 계약금을 해약금으로 추정한다.

그래서 임차인(세입자)이 계약을 해지할 경우에는 해약금(계약금)을 포기하고 만약 임대인(집주인)이 계약을 해지할 경우에는 계약금의 2배를

임차인에게 물어줘야 한다. ( 해약금 제 565조 제 1 항 )

 

4번. 중도금 : 계약금을 치르고 나서 마지막 잔금을 치르기 전에 지불하는 돈. 일반적으로 건물, 토지, 기계 장치등의 고정자산을 구입할 때 사용한

다. 가장 흔하게 접할 수 있는 것이 아파트를 분양 받고 입주 전까지 나눠내는 중도금.

 

 

임대인에게 계약금을 줄 때 반드시 임대인의 명의로 된 통장으로 입금하거나 직접 전달해야 하며 이때 반드시 영수증을 받는 것도

잊지 말아야 한다. 나중에 사고가 터져 증거물로 활용하기 위해서는 영수증은 필수다. 명세표도 마찬가지.

그리고 임대인( 건물주 = 집주인 = 매도인 ) 은 계약금을 자신이 직접 관리해야 하고 부동산 중개인이 보관하지 않게 해야 한다.

만약에 계약금을 주고 받았는데 임대인이 계약을 파기한 경우 임대인은 계약금의 2배를 임차인에게 물어줘야 하며 임차인이 계약을 어긴 경우에

는 임대인으로부터 계약금을 돌려받을 수 없게 된다.

 

 

임차인의 입장에서 임대차계약을 맺을 때 주의사항에 대해 몇 가지가 있다.

우선 임차인(세입자 = 매수자 )는 임대차계약을 맺기 전에 내가 들어가서 머물 주택의 집주소를 정확히 알고 있어야 한다. 그런 다음에는

건축 등기부등본과 건축물대장을 모두 발급을 해서 해당 집주인이 일치하는지 건물 상태, 건물에 저당 잡힌 금액이 집 값의 30 % 이하인지

반드시 확인해 봐야 한다. 건축물대장과 건축 등기부등본을 보는 방법은 인터넷에 널려있으니 참고하고 법무사나 변호사를 찾아가서

물어보는 것도 괜찮은 방법이다.

 

 

건축 등기부등본을 발급받을 때 반드시 기존 거래 내역까지 나오는 것으로 확인해야 한다.

건축 등기부등본은 2가지 방식으로 발급할 수 있다.

 

첫째는 해당 건물 및 토지에 대한 기존의 거래내역 ( 기존의 근저당 내역, 차압내역까지 다 나온다 ). 을 볼 수 있는 것과 둘째는 기존 거래 내역

중 종료된 내역을 제외한 내역만 볼 수 있는 것으로 반드시 첫 번째 내역으로 등기부등본을 발급해보고 임대인이 과거에 압류( 차압 ) 당한

적이 있는지 반드시 확인해야 한다. 한 번이라도 압류 당한 적이 있다면 그 집과는 임대차계약을 맺지 않는 것이 좋다.

 

 

건축 등기부등본 외에도 건축물대장도 발급해서 서로 대조해 봐야 한다.

만약 건축물대장에 나와있는 소유자와 건축 등기부등본에 나와있는 소유자와 다른 경우에는 건축 등기부등본에 나와있는 소유자를 우선시 하고

건축물대장에 나와있는 건물의 정보( 소유자는 제외 ) 와 건축 등기부등본에 나와있는 건물의 정보 ( 소유자 제외 ) 가 다른 경우에는 건축물대장

에 나와있는 건물의 정보를 우선시 한다. 여기서 건물의 정보는 면적, 용적률, 구조 등에 해당된다.

 

 

등기부등본을 확인할 때 임대차계약서 상의 집주인과 등기부등본 상의 집 소유주가 일치하는 지 반드시 확인하고 임대차계약서 상의 주소와

등기부등본 상 주소가 같은지도 반드시 확인해야 하며 등기부등본 발행일도 확인하고 등기부등본 페이지 수와 마지막 이하 여백도 확인해야

한다. 그리고 해당 임대인( 집주인 = 건물주 ) 에게 신분증을 달라고 요청해서 그 신분증과 등기부등본 상의 주민등록번호 그리고 임대처계약서

상의 주민등록번호와 일치하는 지 반드시 확인해야 한다. 동일인일 경우 등기부등본상 내가 입주할 층수와 등기부등본에 표기된 층수가

일치하는가? 계약서상의 평수와 등기부등본상의 평수 일치하는가? 그것도 확인해야 한다. 그리고 반지하, 1층, 2층의 주택일 경우

그렇게 표기가 되어있는가? 반 지하인데 계단이 없어서 그걸 1층으로 치고 낮은 계단을 2층 높은 계단을 3층으로 치지는 않는가?

(옛날 주택 중 이런 건물이 다수 있음) 그것도 확인해야 한다.

 

 

임대차 계약을 맺을 때 계약 전에 거는 계약금은 통상 보증금의 10 %에 해당된다.

마음이 급하다며 보증금 이나 계약금 먼저 보내달라는 임대인( 집주인 = 건물주 ) 의 말은 무조건 무시할 것.

자칫 잘못하면 계약금을 돌려받지 못하는 불상사가 발생할 수 있기 때문이다.

임대인( 집주인 = 건물주 ) 이 보살 같은 마음을 가졌으면 돌려받을 수 있을지는 모르겠다만 대개는 계약금을 돌려주려고 하지 않기 때문이다.

임대차계약 파기 시에 임대인이 계약금을 돌려주지 않겠다고 주장하면 법적으로 보호받지 못한다. 절대 임대차계약서에 도장을 찍기 전에

보증금에 준하는 금액을 절대로 임대인의 통장계좌에 입금하지 말아야 한다.

 

 

임대차계약을 맺을 때 가능하면 오전에 하는 것이 좋다. 만약 상황이 안 좋아서 오전에 계약하는 것이 불가능하다면 점심시간 때 계약을

하는 것이 좋다. 그리고 임대인이든 임차인이든 계약을 맺는 사람의 신원을 확인하고 약속시간은 가능하면 오전으로 하되 가족이나 이웃이

함께 있는 시간으로 하는 것이 좋다. 토요일이나 일요일이나 당일에는 되도록 계약을 피하고 계약을 맺기 전에 계약 내용을 꼼꼼히 살피도록

한다. 토요일과 일요일에는 은행, 해당 읍,면, 동사무소가 근무를 하지 않기 때문이다.

 

 

임대차계약을 맺고 나서 전입신고를 할 때 반드시 전입신고 확정일자를 같이 하도록 할 것. 해당 읍,면, 동사무소에서 전입신고를 마치고

나서 전입신고 확정일자도 같이 병행해야 한다. 임대차계약을 맺고 나자마자 바로 해당 읍,면,동사무소를 방문해서 전입신고와 확정일자를

받도록 하자. 전입신고 확정일자를 받기 위해서는 본인의 신분증이랑 임대차계약서 원본을 가지고 가야 한다.

이 때 수수료는 600원이다. 확정일자가 완료되면 임대차계약서 뒷부분에 해당 읍,면,동사무소의 직인이 찍히고 확정된 날짜를 기입해 준다.

확정일자는 빠르면 빠를수록 좋다. 그래야만 나중에 사고가 터져 해당 집이 경매에 나왔을 경우에 그 경매 대금에서 후 순위 권리자나

기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다.

아래의 글은 인터넷에서 퍼온 것으로 확정일자를 반드시 빨리 받아야 하는 이유를 설명해준다.

 

 

” 아는 친척분이 원룸 4천만원짜리 전세 계약을 하셨는데 집주인이 계속 미루고 미루면서 저녁에 하게 되었단다.

그래서 계약서를 작성하고 나니 동사무소가 문을 닫아서 다음날 확정일자를 받았단다. 근데 그 사이!!!!!!!! 바로 그 사이에!!!!!!!!!!!!!! 주인이

원룸건물을 담보로 대출을 받으셨고~ 결국 갚지 못하여 건물이 경매로 넘어갔고. 하루 차이로 확정일자를 받았음에도 나중에

보증금을 돌려 받을 때 순위가 밀려나 1300만원밖에 받지 못하셨다. ”

 

 

전입신고 확정일자를 받아놓으면 그 다음날 00: 00 시 부터 효력이 발생하고 임대인의 근저당 설정권은

당일부터 효력이 발생한다. 같은 날에 전입신고 확정일자가 되었고 그 사이에 임대인이 은행에서 대출을 받았다면

보증금의 변제 순위는 근저당보다 밀리게 되어 결국에는 임차인은 보증금 전액을 돌려 받을 수 없게 된다.

그러니 임대차 계약을 맺을 때 서류상에 반드시 특약사항을 집어넣도록 한다.

 

 

특약사항의 몇 가지 예시 모음.

 

첫 번째 예시 : 임대인( 집주인 = 건물주 ) 은 임차인( 세입자 ) 이 확정일자를 받고 대항력이 생긴 뒤에 담보 물건 등을 설정해야 한다.

 

두 번째 예시 : 임차인이 전입신고 및 이사를 하기 전까지 임대인이 대출 및 그 밖의 임차인의 권리를 침해할 수 있는 행위를 한 경우

임대인의 계약불이행으로 보며 임차인은 계약을 해제할 수 있다.

 

세 번째 예시 : 임대인은 몇 월 며칠 또는 잔금 지급 시까지 해당물건을 담보로 대출 또는 추가대출을 받지 않는다.

이를 어길 시 이 계약은 자동해제 되며 계약금은 임차인에게 반환한다.

 

네 번째 예시 : 상가임대차 계약을 맺을 경우 임차인은 임대인의 동의 없이 임차 상가건물의 구조, 용도, 변경 및 전대나 임차권 양도를

할 수 없다. 이런 식으로 특약사항을 임대차 계약 서류에 작성해 놓으면 우선 순위를 지킬 수 있으니 명심할 것.

만약 특약사항을 작성하려는데 이를 방해하는 임대인이나 부동산 중개업자가 있다면 계약 파기하고 그냥 나오는 것이 좋다.

 

 

전입신고 확정일자에 대해서 하나 더 주의할 사항은 나중에 임대차계약을 다시 할 경우가 있다.

다시 말해서 재계약을 할 때 증액( 액수를 늘림 )된 보증금에 대해서 다시 확정일자를 받아야 한다는 점이다.

증액된 보증금에 대해서 재계약을 하기 전에 또 다른 설정이 있다고 한다면 증액된 보증금은 후 순위가 된다.

이렇게 되면 선 순위의 배당을 하고 난 뒤에 금액을 배정받게 되므로 재계약시에는 꼭 확인하고 확정일자 및 임대차계약을 하도록 한다.

만약 확정일자를 받지 않았다면 배당요구기간 내에 배당요금을 했다고 해도 받을 수 없게 된다.

그리고 임대차계약을 맺고 전입신고 확정일자를 받고 난 이후에도 다시 한 번 등기부등본을 발급해 봐야 한다.

등기부등본 보여주고 임대차계약 후 안심시키고, 확정일자 받기 전에 대출을 받는 악질 임대인들도 있기 때문이다.

 

 

전대 : 임대인에게 세를 내고 살던 기존의 임차인이 이번에는 자신이 임대인이 되어 제 3자에게 물건을 사용할 수 있게 계약을 하는

행위를 말한다. 여기서 임대인과 계약을 맺었던 임차인( 세입자 ) 과 제 3자는 전대차 계약을 맺은 셈이다.

우리 민법 제 629 조에 따르면 임차인은 임대인의 동의 없이는 그 권리를 양도하거나 임차 물건을 전대하지 못한다고 규정하고 있다.

이를 어겼을 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있다. 다만 임대인의 동의가 있었다면 전대차계약은 허용이 된다.

 

 

 

민법 제 630 조에 따르면 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차 물건을 전대한 경우에는 전차인은 직접 임대인 에 대하여 의무를 부담한다.

이 경우에 전차인은 전대인( 임대인에게 세를 주고 살던 기존의 세입자 ) 에 대한 차임의 지급으로서 임대인에게 대항하지 못한다.

 

 

 

 

임대인 甲(갑)                   임차인 乙(을) & 전대인                       전차인 丙 (병)

 

 

 

 

여기서 임대인 甲(갑) 과 임차인 乙(을) 사이에 맺은 계약을 임대차계약이라고 하고 乙(을)과 丙(병) 사이에 맺은 임대차계약 관계를

전대차계약이라고 한다. 여기서 전차인 丙( 병 )은 전대인 乙( 을 )에게 월세를 납부했다 하더라도 전대인 乙(을) 이 임대인 甲(갑) 에게

월세를 납부하지 않았다면 전차인 丙( 병 ) 은 임대인 甲(갑) 에게 책임을 져야 한다.

 

 

전차 : 임대인에게 세를 내고 살던 기존의 임차인과 전대차 계약을 맺고 그 기존의 임차인에게 돈을 주고 물건을 빌려 쓰는 행위.

이런 사람을 전차인이라고 부른다.

 

 

임대차계약을 맺기 전에 등기부등본을 확인해 보는데 등기부등본에 나와있는 근저당 액수가 건물가액의 1/4을 넘지 말아야 한다.

그리고 융자( 대출 ) 은 매매가의 60 %를 넘지 말아야 한다. 그리고 건물형태가 숙박업소인지 주택인지 확인할 것.

숙박업소를 주택으로 불법 개조해서 임대하는 경우가 있다고 한다. 그리고 국세가 체납된 주택도 무조건 피한다.

정부도 받지 못한 세금인데 말이지. 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제 35조에 따르면 민간임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의

동의를 받지 아니하고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용한 경우 임대차계약 해제 또는 재계약 거절의 사유가 된다.

 

 

다만 우리 주택임대차보호법 제 2조 에 따르면 주택의 임대차에 관해서 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함

을 목적으로 하고 있고 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다고 규정하고 있을 뿐 임차 주택이 관할관청의 허가를 받은

건물이든, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상

비록 그 건물이 아직 등기를 마치지 아니 하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용을

받는다. ( 대법원 2007. 6. 21 선고 2004다 26133 판결 ). 이것을 참고할 것. 모르면 법무사나 변호사, 대한법률구조공단을 찾아가서 상담해본다.

 

 

그러나 위의 대법원 판결은 주거용 건물에만 적용되는 법이기 때문에 비주거용 건물이나 상가에는 적용되지 않는다.

상가는 상가임대차보호법의 적용을 받는다. 따라서 비주거용 건물의 일부를 주거용으로 사용되는 경우에는 적용 대상이 아니다.

예를 들면 슈퍼마켓이나 커피전문점 안에 일부를 거주용으로 사용한다면 주택임대차보호법 적용 대상이 안 된다.

만약 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에는 주택임대차보호법 적용 대상이 된다.

비록 미등기나 무허가건물이라 할지라도 주거용 건물로 사용되고 있다면 주택임대차보호법의 적용 대상이 된다.

이것 역시 알쏭달쏭한 문제가 될 수 있으니 법무사나 변호사, 대한법률구조공단을 찾아가서 물어보는 것이 좋다.

 

 

임대인( 집주인 = 건물주 ) 혹은 임차인( 세입자 ) 와 임대차계약을 맺을 때 수많은 대화를 하게 된다.

이 때 반드시 몰래 녹음하는 것은 필수다. 나중에 사고가 터져서 법적 증거를 확보하기 위해서다.

그리고 임차인( 세입자 ) 는 임대차 계약 할 방의 정보를 임대인( 집주인 = 건물주 ) 에게 직접 물어보고 절대 부동산 중계업자에게

물어보지 말 것. 부동산 중개업자는 무조건 멀쩡하다고 말을 한다. 다만 계약을 할 경우에는 부동산 중개업소에서 하도록 한다.

복비 몇 만원이 아깝다고 하는 순간 사기 당할 확률이 높아진다. 임대차계약을 맺을 때 사기 치는 새끼들은 자기가 등기부등본을 직접 떼는데

날짜를 보면 몇 일 전인 경우가 대다수. 그 사이에 대출을 받거나 다른 새끼에게 팔아놓고 자기가 집주인 행세하면서 계약하는 사기꾼도 있고.

물론 부동산에서 임대차계약을 맺고 등기부등본으로 확인하고 전입신고 확정일자까지 받았음에도 불구하고 사기를 당한 사람들을 종종

볼 수 있다. 그리고 부동산 업체의 말을 100 % 믿지는 마라. 사기꾼이 있을 수도 있으니까.

 

 

부동산에서 임대차계약을 맺을 때 임대차계약서는 3부가 있어야 한다.

임차인( 세입자 ) 본인,       임대인 ( 집주인 = 건물주 ),             부동산 중개업소에서 일하는 공인중개사

 

임대차계약서 3부에 같은 내용이 적혀있어야 하며 같은 도장이 찍혀야 하며 3부의 내용 여러 장의 끝부분을 부채처럼 펼쳐서 그 부분에

도장을 찍어야 한다. 각 3부를 일자로 놓고 서류와 서류가 맞닿는 부분 또한 도장이 3개가 전부 찍혀야 한다.

 

-공인중개사 도장, 임대인 도장, 임차인(본인)의 도장

 

만일 복덕방( 부동산 중개업소 ) 에서 임대차계약을 맺는 것이 불안하다면 법무사에 가서 임대차계약을 맺는 것도 괜찮은 방법이다.

 

 

임차인 ( 세입자 ) 는 임대인( 집주인 = 건물주 ) 과 임대차계약을 맺기 전에 집 전체의 상태에 대해 꼼꼼히 점검해야 한다.

임대인과 임차인이 가장 많이 싸우는 것 중 하나가 생활 시설에 대한 하자다.

수도의 상태를 점검하여 물이 힘차게 나오는 지, 배수구( 씽크대 ) 상태가 적절하며 물이 새는 곳이 없는 지 벽에 곰팡이는 있는 지 없는 지

보일러는 제대로 작동하는 지 반드시 점검하도록 한다.

그리고 벽에 못을 박거나 에어컨을 설치하거나 벽걸이 TV 를 설치할 때 반드시 집주인의 동의를 받아야 한다.

악덕 임대인의 경우 ” 야, 이 새끼야 왜 집주인 허락도 없이 벽에 구멍을 뚫었어. 네가 다시 원상태로 복귀해 알았어 이 새끼야 ” 라고 하는

경우가 있기 때문.

 

 

 임대인( 집주인 = 건물주 ) 은 임대차계약( 주택, 상가 ) 이 존속되는 동안 임차인( 세입자 )이 임대물건을 제대로 사용할 수 있게 해주어야 할 의무가 있다.

그러니 필요한 수리는 반드시 해 주어야 한다. ( 민법 제 623조 ).

예를 들어서 비가 와서 천장에 물이 새는 경우, 유리창이 깨진 경우 등은 임대인이 수리를 해주어야 한다. 만약 임차인( 세입자 ) 이 자기가 직접 자신의 돈을

털어서 수리를 한 경우에는 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있다.

 

 

 임대인이 꼭 필요한 부분을 수리해 주지 않은 경우 임차인이 비용을 들어( 필요비 ) 수리를 했다면 이를 임대인에게 청구할 수 있다.

이 때의 비용( 필요비 ) 은 언제든지 임대인에게 청구할 수 있으며 집을 돌려준 경우에는 6개월 이내에 청구해야 한다. ( 민법 제 617조 ).

그러나 만약 전세로 살기 시작해서 전세권 등기까지 되어 있는 경우에는 임대차와는 달리 전세권자( 세입자 )가 작은 부분의 수리 비용은 임차인

스스로 부담해야 하기 때문에 대규모의 수리 비용이 아닌 한 임대인에게 그 비용을 청구할 수 없다.

 

 

임대차계약( 주택, 상가 ) 에서유익비라는 용어도 등장한다.

유익비란 물건의 본질을 변화시키지 않고 이용 및 개량하기 위하여 지출된 비용을 말한다.

쉽게 이야기 하자면 꼭 필요한 부분은 아니지만 이 비용이 들어가면 더 살기 편해지고 가치를 올려주는데 도움이 되는 것을 의미한다.

예를 들면 아파트 중간문 설치, 욕실 타일설치비용 등이 해당된다. 임차인은 임대인에게 유익비를 청구할 수 있다.

임차인은 임대차계약이 종료된 후 이에 대해 지출한 금액이나 임대건물의 가액( 가격 ) 이 늘어난 만큼의 증가액 중 임대인이 선택한 것을 지급하도록 청구할 수 있다.

그 청구기간은 목적물 반환일로부터 6개월이나 법원이 허락하면 연장할 수 있다. ( 민법 제 626 조 ).

 

 

임대차계약( 주택, 상가 ) 에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손

또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의

것이 아니라면 임대인은 수선 의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용, 수익

할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선 의무를 부담한다. ( 대법원 1994. 12. 9. 94다 34692 )

 

 

임대차계약( 주택, 상가 ) 에 있어서 임대인과 임차인의 건물 수리 부담에 대한 비교를 표로 작성해 보았다.

 

 

임대인( 집주인 = 건물주 )의 책임. 임차인( 세입자 ) 의 책임.
♣ 임차인( 세입자 ) 이 집을 사용하는데 불편이나

손해를 발생시키는 문제에 대한 수리.

천재지변으로 인한 파손 복구, 시설물의 낙후, 고장에 대한 수선.

♣ 임차인( 세입자 ) 의 잘못으로 집이 파손된 경우.

♣ 사용, 수익에 큰 문제가 없는 소액 발생의 경우.
( 유리, 문고리, 전구, 수도꼭지 등 ).

♣ 등기부에 전세권을 설정한 경우 집에 대한 수리는 임차인의 책임이다.

 

 

만약 임차인( 세입자 ) 가 월세를 제때 제때 납부하지 않으면 임대인( 집주인 = 건물주 )는 내용증명서를 작성해서 임차인에게 보낸 다음

그래도 말을 안 들으면 명도소송과 부동산점유이전금지가처분 신청을 해야 한다. 내용증명서는 법원 제출용과 참고용으로만 사용되기 때문에

참작용이지 법적 효력이 있는 것은 아니다. 그러나 내 마음대로 썼다가는 법원에서 보강명령이 떨어지면 시간과 노력이 2배로 든다.

그러니 인터넷에서 내용증명서 양식( 예를 들어서 통지서, 받는 사람, 보내는 사람, 부동산의 표시, 날짜, 위 발신인 등등 ) 이 제대로 꾸며져 있는

것을 찾아서 작성하면 된다. 이 때 내용증명서는 3 통을 작성해서 1통은 우체국에 보내주고 또 1통은 수취인 ( 임차인 = 세입자 ) 에게

나머지 1통은 발송인 ( 임대인 = 집주인 ) 이 가지고 있는다.

여기서 우체국에 보낼 때 반드시 우체국 등기 우편으로 하도록 한다. 3통을 작성할 때에는 같은 내용을 3통으로 작성한다.

 

 

내용증명서를 우체국에 보내면 상대방이 나중에 통보 받은 사실이 없다고 발뺌할 수 있기 때문에 제 3자인 우체국에서 그러한 사실이

있었다고 증명해 줄 수 있다. 내용증명서 양식은 인터넷에서 다운 받을 수 있다. 자세한 내용은 우편법 시행규칙 제 46조를 참고하면 된다.

발송인이 작성한 등본에 의하여 우체국에 ‘어떤’ 내용의 문서를 ‘언제’, ‘누구에게’ 발송하였는지를 우체국장이 증명하는 제도를 말한다.

내용증명 우편을 보내기 위해서는 똑같은 내용의 문서 3통이 필요하다. 3통 중 1통은 우체국이 보관, 1통은 발신자가 보관, 나머지 1통을

수신자에게 발송함으로써 해당 내용의 문서가 발송되었음을 증명할 수 있는 것이다.

다만 이때 발송인은 3년 이내의 기간에 한하여 우체국에 관련 증명을 요구할 수 있다. 발신 자체는 어렵지 않다.

우체국에 같은 내용의 문서 3장을 준비해서 내용증명 보낼 거라고 하면 알아서 절차를 안내해 줄 것이다.

나무위키에 수록된 내용증명에 관한 내용도 자세하게 나와 있으니 참고할 것.

 

 

명도소송 : 매수인이 부동산에 대한 대금을 지급했음에도 점유자가 부동산의 인도를 거절하는 경우 제기하는 소송으로

임차인( 세입자 ) 가 월세를 자꾸 미룰 때 임대인( 건물주 = 집주인 ) 이 제기하는 소송이다. 명도소송이란 부동산 계약만료 등으로

점유할 수 있는 권리가 없는 임차인이 자진해서 부동산을 비워주지 않을 때, 부동산 소유주가 제기하는 소송을 말한다.

경매명도소송, 상가명도소송, 세입자명도소송, 아파트명도소송, 주택명도소송 등 다양한 유형에 이용된다.

이 때 부동산점유이전금지가처분소송과 같이 진행을 해야 한다.

여기서 임대인( 집주인 = 건물주 ) 가 명심해야 할 것은 임차인( 세입자 )이 월세를 제 때 내지 않았다고 해서 무작정 임차인이 살던 방으로

쳐 들어가면 절대 안 된다는 것이다. 법적으로 영장을 받았으면 모를까 그렇지 않은 상태에서 임차인의 허락도 없이 무조건 임차인의

방으로 쳐 들어가면 주거침입죄로 걸릴 수 있으니 꼭 명심해야 한다.

 

 

건물명도소송절차를 진행하기 위해서는 현재의 점유자가 부동산을 제3자에게 이전하지 못하도록 하는 부동산점유이전금지가처분 신청을

반드시 함께 진행해야 한다. 만약 이를 간과하여 명도소송 진행 중에 부동산 점유자가 제3자에서 건물을 이전하게 된다면 명도소송에서

승소를 하더라도 아무 소용이 없게 된다. 제3자를 상대로 다시 새로운 명도소송을 진행하여 승소판결을 받아야 하는 악순환이 지속되므로

주의가 필요하다. 명도소송제기 시 점유이전금지가처분신청은 마치 바늘과 실과 같이 따로 떼어 구분할 수 없을 만큼 대단히 중요한 절차”라며

“승소 후 명도소송 강제집행에 앞서 상대방이 제3자에게 부동산을 이전하지 못하도록 하는 절차인 만큼 명도소송 제기와 함께

신청함으로써 불이익이 없도록 해야 한다”고 조언했다.

 

 

임대차계약에는 주택 임대차계약이 있고 상가 임대차계약이 있다.

상가 임대차계약인 경우에는 반드시 알아야 할 용어가 있다. 그것은 바로 권리금이다.

 

 

권리금 : 영업상가, 점포의 임대차를 승계할 때 임차인( 세입자 ) 끼리 주고받는 점포의 인테리어, 시설의 대가

또는 점포 위치에 따른 자릿세다. 누구라도 원하는 좋은 자리는 권리금이 붙어있다.

기존의 임차인이 나가지 않으니 새로 들어가려는 사람이 기존의 임차인에게 권리를 포기하고 나가는 대가를

지불할 수 밖에 없다. 다시 말해서 자릿세나 마찬가지다.

 

여기서 주목해야 할 점은 권리금은 임차인들끼리 자릿세 명목으로 주고받는 것이기 때문에

임대인 ( 집주인 = 건물주 ) 은 이에 관여하지 않는다. 임대인은 임차인이 바뀔 때 기존 임차인의 권리금 습득

방해질만 하지 않으면 별 탈이 없다.

다만 문제가 되는 점이 있다면 임대인이 장사를 하던 임차인을 쫓아내고 자기가 영업을 하겠다고 나서는 경우가

있는데 이 때에는 임차인이 임대인에게 권리금을 주장하기도 한다.

 

 

여기서 한 가지 주의해야 할 점은 권리금은 임차인들끼리 주고받는다고 생각하지만 사실은 임대인도 임차인으로 부터 권리금을

받을 수 있다. 권리금의 종류로는 시설권리금, 바닥권리금( 상권 권리금 ), 영업권리금이 있다.

 

 

예를 들면 다음과 같다.

 

甲(갑) : 임대인이고 보증금 6000만원에 월세 300만원을 받는다.

乙(을) : 임차인이고 순댓국 장사를 하는 사람.

丁(정) : 乙(을) 과 초등학교 동창이고 김밥 장사를 하는 사람이다.

 

 

세입자 乙(을) 은 甲(갑) 과 임대차계약을 맺고 살고 있었다. 甲(갑)의 동의를 얻어 순댓국 장사를 하고 있었다.

그러다가 세월이 흘러서 丁(정) 이라는 사람이 乙(을)을 찾아와서 ” 나, 이 건물에서 김밥장사를 하고 싶은데 이 자리 나한테 양보해주면

안 되겠니 ?? ” 라고 요구를 했다.

 

그러자 乙(을)은 ” 좋아.. 임대차 계약기간이 얼마 안 남아 곧 다른 곳으로 옮기려고 했는데 잘 되었지 뭐 그 대신 조건이 있어. 내가 여기서

장사를 한 지 오래되었거든.. 네가 나에게 돈 1억을 준다면 지금 당장이라도 비우지. ” 라고 말했다.

이 말을 들은 丁(정) 은 ” 물론이지 ” 하면서 乙(을) 에게 돈 1억을 건네주었다.

여기서 丁(정) 이라는 사람이 乙(을) 에게 건네준 돈 1억.. 이것이 바로 권리금이다.

 

 

바닥권리금 : 자리권리금이라고도 한다. 한마디로 자리 프리미엄. 말 그대로 점포나 회사가 입지한 장소. 유동인구가 많고 역세권이면

바닥권리금이 높다. 당연한 문제는 “그런데 이게 얼만지 어떻게 알아?”라는 것. 그래도 바닥권리금은 별 문제가 안 된다.

영업권을 인정받으면 되기 때문. 눈 여겨 봐야 할 것은 이 바닥권리금은 상가주인인 임대인( 건물주 = 집주인 )이 주로 요구한다는 것과,

보통 보증금에 포함시킨다는 것이다. 이 말은 즉, 나중에 장사 접고 건물을 나갈 때, 바닥권리금을 계약서에서 보증금으로 처리했다면

돌려받을 수 있다는 것이다(계약서에 포함이 안 되었다면 당연히 못돌려 받으니 주의!). 무엇보다 중개인이 떼먹거나 속일 가능성이 크므로

주의해야 한다. 바닥권리금은 흔히 ‘ 자릿세 ‘ 라고도 불린다. 바닥권리금은 역세권 상가, 대로변, 버스정류장 앞, 대학로 등에 있는 상가에서

발생하는 비용인데 주관적인 성격이 강하고 영업권리금과 겹치는 부분이 있어 정확한 산정이 어렵다.

 

 

영업권리금 : 점포( 가게 ) 의 무형자산( 영업노하우, 거래처, 신용 등 )의 대가.

해당 사업장이 평균적으로 1년에 벌어들이는 매출 이익을 금액으로 계산한 것인데 쉽게 말해서 장사가 잘 되는 곳일수록 영업권리금을

많이 요구하게 된다. 영업권리금 같은 경우에는 이전 사업자가 자신이 실제로 낸 수익을 낸 영업 이익에 대한 금액을 요구하는 것이기에

객관적인 자료를 반드시 확인해야 한다. 권리금을 요구하는 이전 임차인( 세입자 ) 의 매출 장부를 반드시 확인해야 한다.

 

 

시설권리금 : 인테리어( 실내를 장식하는 일 ) 비용 등을 뜻한다.

건물이 오래된 경우, 혹은 처음으로 지어진 신축 상가에 들어가기 경우에는 만만치 않은 인테리어 비용을 지불하기도 하는데..

사업 성공을 위해 상당한 비용을 지불하고는 임대인( 집주인 = 건물주 ) 과의 임대차계약이 끝나거나 영업이 어려워

서 그만두게 되는 경우가 있다. 이런 경우 차후에 들어올 임차인( 세입자 ) 에게 인테리어 비용을 청구하는 것이 바로 시설권리금이다.

물론 다음에 들어올 임차인( 세입자 )이 인테리어 한 부분을 전혀 마음에 들어 하지 않는다거나 그대로 활용할 의사가 없다면

시설권리금을 주지 않아도 되니 이전 임차인( 세입자 ) 과의 합의가 필요한 부분이다.

이것은 임차인끼리 해결하는 문제이기 때문에 임대인( 집주인 = 건물주 ) 이 관여하는 부분이 아니다.

 

 

흔히 권리금은 임차인들끼리 주고받는다고 생각하지만 사실은 임대인도 임차인으로 부터 권리금을 받을 수 있다.

위치의 이익이 되는 지역 권리금은 임대인에게 속하는 것이고 기타 권리금은 임차인들이 누리는 이익이 된다.

따라서 지역 권리금을 바닥 권리금이라는 명목으로 임차인으로부터 받은 권리금을 받은 임대인은 권리금을 반환할 의무를 지지 않는다 라는

논리가 성립되는 것이다. 그래서 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급되는 경우에 그 유형, 무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정

기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 경우에는 임대인은 그 권리금의 반환의 의무를 지지 아니한다 라는 판례가 존재하는 것이다.

해당 판례 번호는 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050

 

다만 계약 내용에 따라 해당 권리금을 임대차 만기시 임차인에게 반환해야 하는 경우도 발생한다. 계약 내용에 따라 해당 권리금을

임대차 만기시 임차인에게 반환해야 하는 경우도 발생한다. 권리금에 대한 자세한 법령은 상가건물임대차보호법을 살펴보면 된다.

참고로 상가 건물을 임대하려는 임대인은 세무서를 찾아가서 사업자등록 절차를 밟아야 한다.

 

 

다만 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이

불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다.

( 대법원 2002.7.26 선고 2002다 25013 판결. )

 

그리고 상가임대차계약서 내용에 ” 임대인은 임차인에게 권리금 반환해야 한다 ” 라는 특약이 있으면

그런 경우에도 임대인은 임차인에게 권리금을 반환해야 한다. ( 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 )

 

다만 임대인과 임차인 사이에 체결한 임대차계약서에 권리금 반환에 대한 내용이 기재되어 있지 않았다면

임대인이 임차인에게 권리금을 반환할 의무가 없다. ( 서울고등법원 2015나 2074723 ).

구두계약보다는 임대차계약서에 기재하는 것이 더 효력이 있다.

 

 

그리고 참고로 알아두어야 할 것이 상가임대차보호법은 강행규정이기에 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

따라서 임대차 계약서에 임대인은 권리금을 인정하지 않는다는 내용을 특약사항으로 작성한다 해도 효력이 없다.

권리금을 인정하지 않는다고 임대차 계약서에 특약사항으로 썼다라도 개정된 상가건물 임대차보호법상 임차인이 새로운 임차인을 구해서

권리금을 받을 수 있습니다. 이를 임대인이 방해하면 손해배상을 해야 합니다. 더 자세한 내용은 상가건물임대차보호법 제 10조의 4

참고하면 될 것이다. 임대인 입장에서는 권리금에 대한 특약사항을 기재하지 않는 것이 자신에게 유리한 계약의 방법이다.

이에 비하여 임차인은 특약사항에 권리금을 돌려받는 방법에 대하여 가급적 구체적으로 기재하는 것이 권리금을 회수하는 좋은 방법일

것입니다. 상황에 따라 복잡해질 수 있으니 더 자세한 것은 법무사나 변호사를 찾아가서 상담을 받는 것이 좋다.

아니면 대한법률구조공단에서 상담을 받는 것도 괜찮은 방법이다.

 

 

환산보증금 : 상가임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말한다.

환산보증금을 구하는 공식은 다음과 같다.

 

환산보증금 = 보증금 + ( 월세( 차임 ) X 100 ).

 

그리고 상가임대를 하고 있는 임대인( 집주인 = 건물주 ) 는 반드시 세무서를 찾아가서 사업자등록 신청을 해야 한다.

세무서를 찾아가면 세무서에서 자세한 설명을 들으면 되고 간이과세자와 일반과세자로 나뉘게 된다.

 

 

이번에 개정된 상가건물임대차보호법을 보면 임대인이 기존 임차인이 데려온 새 임차인에게 직접 권리금을 받는 경우,

임차인끼리 권리금을 주고받지 못하게 하는 경우, 새 임차인에게 지나치게 높은 임대료와 보증금을 요구해 계약을 무산시키는 경우,

정당한 이유 없이 새 임차인과 계약을 거절하는 경우를 권리금 회수 방해행위로 규정하고 임차인이 임대인을 상대로 이와 관련해

손해배상을 청구할 수 있도록 했습니다. 이때 손해배상청구는 임대차 종료 후 3년 이내에 해야 합니다.

더 자세한 내용은 상가건물임대차보호법 제 10조의 4을 참고하면 된다.

 

다만 임대인에게 정당한 사유가 있다면 임차인은 권리금에 대해 주장을 할 수 없습니다.

새 임차인이 임대료나 보증금을 낼 능력이 없는 경우, 새 임차인이 의무를 위반하거나 계약을 유지하기 어려운 경우,

임대인이 상가 건물을 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용한 경우 권리금에 대해 주장할 수 없습니다.

더 자세한 내용은 상가건물임대차보호법 제 10조의 4을 참고하면 된다.

 

 

그리고 참고로 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만

행사할 수 있다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이

거절하지 못한다. 물론 예외도 있다. 예를 들어 3기 연체 시 등등 다만 제 15조에 따르면 이 법의 규정에 위반된 약정으로서

임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. 예를 들어서 상가임대차계약서에 2기의 차임액을 연체한 경우 해지통지 없이 자동으로 계약이

해지된다는 약정이 있다고 임대인이 자동 해지를 주장하기도 하는데 이것은 상가임대차보호법 제 15조를 위반한 것으로 효력이 없다.

 

이런 경우에는 임대인이 제1항의 기간 이내( 상가건물 임대차보호법 제 10조 )에 임차인에게 갱신 거절의 통지

또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다.

이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 이 때 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의

통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

 

대법원은 상가임대차계약기간이 최초 임대차를 포함하여 5년 이상인 경우 임차인이 갱신요구를 할 수 없다고 하더라도

임대인이 적극적으로 일정기간 내에 계약갱신거절의 의사표시를 하지 않으면 5년의 갱신요구기간이 지난 후에도 총 임대기간에

상관없이 계약이 1년 단위로 자동 갱신된 것으로 보아야 함을 명백히 인정한 것이다. ( 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307판결 ).

 

한편 상가법 제10조 제2항의 ‘최초의 임대차기간’이라 함은 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 법 시행 이전에 체결되었다가

법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다

( 대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결, 대법원 2006. 7. 13. 선고 2006다22272 판결 )

 

다시 말하면 상가 임차인에게는 갱신요구권이 있습니다. 최초 계약 포함해서 5년 동안 행사할 수 있습니다..

따라서 5년의 계약기간이 끝난 후 재계약 등 별도의 새로운 계약으로 볼 수 있는 사정이 존재하지 않는 한 5년의 임차기간 경과로

임차인의 갱신요구권은 소멸됩니다.

 

 

가장 중요한 것은 임대차계약보호법에 관련된 법률 사이트를 수시로 들어가서 확인한다. 왜냐하면 법률은 수시로 바뀌기 때문.

그리고 주택임대차보호법상가건물임대차보호법에 대한 법률도 틈틈이 확인하고.

거기다가 하나 더 추가하자면 임대차계약을 맺었는데 나중에 사건이 발생하거나 궁금한 사항이 생기면 해당 증거들을 가지고 법무사나

변호사, 대한법률구조공단을 찾아가서 상담을 받는 것이 제일 좋다.

 

 

임대차계약서를 쓰기 위해서는 법무부에서 제공하는 양식을 이용해서 작성하면 된다.

그리고 계약서에 기본적으로 명시되는 내용 외에 추가적으로 적는 내용을 특약사항이라고 하는데 여기에 적는 내용은 계약서에 없는

내용이거나 위배되는 내용을 적는 것이다. 구두상으로 약속한 것도 특약사항에 집어넣으면 좋고 계약일이나 입주일이 아닌 말일기준으로

월세를 낸다면 특약사항에 반드시 기재해야 한다. 관리비 내역에 일반적이지 않은 내용이 추가되었거나 별도로 하는 경우도 꼼꼼히 적어서

추후에 분쟁이 없도록 하고. 그리고 임대차계약이든 부동산 매매 계약이든 모든 계약은 구두계약( 입으로 하는 계약 ) 이 아닌

서면계약( 계약서 서식에 직접 적어서 맺는 계약 ) 을 하는 것이 제일 안전하다.

 

 

상가 임대차계약에서 임대인은 사업등록을 할 때 간이과세자와 일반과세자로 나뉘게 된다.

만약 임대인이 간이과세자에 해당되는 경우라면 임차인에게 매달 세금 계산서를 발급할 수 없다. 다만 임대인이 일반과세자라면 매달 임차인에게 세금계산서를

발행해야 할 의무가 있다는 것을 명심해야 한다. 임대인이 간이과세자라면 임차인은 임대인에게 세금계산서를 요구할 수 없고 임대인에게 부가가치세를 낼 필요도 없다는

사실을 명심해야 할 것이다.

 

 

  세금계산서를 작성하는 방법은 간단하다. 공급받는 자( 임대인 = 집주인 = 건물주 ) 보관용은 임대인이 가지고 있고

공급자 ( 임차인 = 세입자 ) 보관용은 임차인이 가지고 있는다. 2장을 작성해야 하는데 여기서 임차인의 사업자 등록증을 1장 가지고 있으면 작성하기 편리하다.

그리고 성명 옆에는 반드시 내 도장을 찍어야 한다. ( 사인은 하지 말고 도장으로 하는 것이 제일 좋다. )

공급가액은 부가가치세가 포함되지 않은 물품 가격을 말하며 기업의 순수한 매출액과 같은 의미를 지니고 있다.

세액 항목에는 부가가치세를 적으면 된다. 예를 들어 월세 160만원에 별도로 받는 부가가치세가 16만원이라고 가정을 하면 공급가액은 160만원이 되는 것이고 세액은 16만원이 되는 것이다.

만약 상가 임대차계약서에 부가가치세가 별도로 명시되어 있지 않다면 ( 상가 임대차계약서에 부가세 포함으로 기재되어 있음. ) 월세 160만원에 부가가치세 16만원이 포함되어 있는 것이다.

그럴 경우에는 공급가액은 144만원이 되는 것이고 세액은 16만원이 되는 것이다.

이렇게 해서 2장을 작성한 다음 파란색 부분은 임차인에게 주면 되고 빨간색 부분은 임대인이 가지고 있으면 된다. 보통 3개월 ~ 6개월 치 한 번에 끊어주는 경우가 보통인데

기왕이면 매달에 한 번씩 작성해서 임차인에게 주는 것이 제일 좋다. 이것은 임대인이 일반과세자에 해당될 때 하는 것이고 임대인이 간이과세자라면 세금계산서를 발행할 수 없으니 알아둘 것.

돈을 먼저 받고 세금계산서를 발행한 경우에는 영수, 돈을 받기 전에 발행한 경우에는 청구가 된다. 이것도 주의할 것. 아래의 세금계산서 작성예시를 첨부한다.

 

 

 

세금계산서 작성 예시.

 

 

 

상가 임대차계약에서 만약 임대인이 일반과세자이고 임차인이 간이과세자에 해당된다면 임대인은 매달 받은 임차료( 월세 ) 의 세금계산서를 발행해야 하고

받은 부가가치세는 국가에 납부해야 한다. 자세한 사항은 관할 세무서에 가서 문의하면 가장 빠르다.

여기서 또 다시 주의해야 할 사항은 상가 임대차계약을 맺을 때 임대인( 집주인 = 건물주 ) 과 임차인( 세입자 ) 사이에서 자주 분쟁하는 요소가 바로 임대료( 월세 ) 에

부가가치세가 포함되었는 지 안 되었는지의 여부다. 상가임대차계약서에서 부가가치세가 별도로 명시되어 있지 않다면( 상가 임대차계약서에 부가세 포함으로 기재되어 있음 )

월세에 부가가치세가 포함된 것으로 간주한다.

만약 상가임대차계약서에 부가가치세가 별도로 계약이 되어 있다면 ( 상가 임대차계약서에 부가세 불포함으로 기재되어 있음 ) 임차인은 임대인에게 월세 말고도

부가가치세를 따로 임대인에게 내야 한다. 여기서 부가가치세는 월세의 10 %를 내면 된다. 예를 들어 월세가 160만원이면 부가가치세는 16만원이 된다.

가장 좋은 방법은 임대인( 집주인 = 건물주 ) 는 임차인( 세입자 )의 사업자등록증을 1부 발급받아서 보관하는 것이 제일 좋고 상가임대차계약서를 작성할 때 서로

사업자등록증을 보여주면서 간이과세자인지 일반과세자인지 구분을 한 다음 부가세 포함으로 기재할 것인지 안 할 것인지 서로 진지하게 의논을 해서 결정하는 것이 제일 좋다.

그런데 기왕이면 부가가치세를 안 받는 것이 개인적으로 낫다고 본다. 부가가치세를 줄테니 세금계산서를 발행해 달라고 임차인이 요구를 하면 임대인 입장에서는 짜증나기 때문이다.

간이과세자로 등록되어 있는 임대인의 경우 일반과세자로 전환을 해야 하고 그렇게 해서 일반과세자로 전환을 하면 매달 임차인에게 세금계산서를 발행해 주어야 하니 말이다.

 

 

상가 임대차계약에서 임대인과 임차인은 간이과세자와 일반과세자로 나뉘게 된다.

간이과세자의 기준은 1년간 매출액이 4,800만원 미만인 경우에 해당되고 일반과세자는 1년간 매출액이 4,800만원 이상인 경우에 해당된다.

대개는 간이과세자로 시작을 하다가 1년 매출액이 4,800만원 이상으로 넘어가면 일반과세자로 전환이 된다.

그리고 간이과세자 중에서 1년간 수익( 공급대가 ) 가 2,400만원 미만인 경우에는 부가가치세 납부 의무를 면제해주고 있다( 부가가치세법 제 69조 참고 ).

그러나 부가가치세 신고는 의무적으로 반드시 해야 한다는 것을 잊지 말아야 한다.

공급가액은 부가가치세가 포함되지 않은 순수한 가격을 말한다. 월세 160만원이고 부가가치세가 16만원이면 공급가액은 160만원이 된다.

공급대가는 재화 또는 용역의 교환가치와 그에 따른 부가가치세액을 포함한 금액을 말한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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